Thị trường BĐS 2013: Thách thức hàng tồn kho!
Rate this posting:{[['
']]}
']]}
Tin Tức
Add to Cart
“Di sản” của các nhà đầu tư bất động sản năm 2013 là khoản nợ khồng lồ tại các ngân hàng thương mại và lượng hàng tồn kho “khủng” với số lượng lên đến hàng triệu m2 sàn xây dựng từ nhiều năm trước cộng lại.
Đây là ý kiến của ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại buổi tọa đàm “Triển vọng thị trường bất động sản 2013” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 23/10 tại Hà Nội.
Bất động sản là một trong những ngành hàng có mức giảm điểm mạnh nhất trên sàn chứng khoán, hiệu quả kinh doanh thấp nhất. Xét trong nhóm 12 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh tốt trong Quý IV/2011 thì tại thời điểm Quý II/2012, hệ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) sụt giảm từ 25,2 về mức 7,9%. Tác động 2 chiều của thị trường bất động sản đến kinh tế vĩ mô là vô cùng lớn. Bức tranh của thị trường năm 2013 được dự báo là chưa có tín hiệu đi lên.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản hầu hết đều bị thua lỗ, có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tốn kho rất lớn và không bán được. Tình hình thị trường bất động sản là hệ quả của một thời gian dài diễn biến tự phát, lệch pha, yếu tố đầu cơ không minh bạch, không ổn định và phát triển thiếu bền vững.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, mặt tích cực của thị trường bất động sản hiện nay là giá cả bất động sản đang quay trở về giá trị thực của nó. Đây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt. Người dân có điều kiện và có lợi thể để chọn mua đất nền dự án, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn; Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản là một ngành sản xuất nền tảng của nền kinh tế.
3 kiến nghị lớn của các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM, theo ông Châu bao gồm: kiến nghị có chính sách tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên, hoặc đang ở chật hẹp (có diện tích ở bình quân dưới 5m2/người/hộ) muốn mua thêm căn nhà thứ hai để cải thiện điều kiện ở với lãi suất ưu đãi; Tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản được vay tín dụng để kinh doanh bất động sản; Nới rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại để tăng “cầu” và góp phần làm hồi phục thị trường bất động sản.
Luật sư Trương Thanh Đức, chủ tịch HĐQT Công ty luật Basico, lo ngại khi dự thảo Luật đất đai mới vẫn nêu “người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành”. Dù một điều khác của dự luật cũng nêu “giá đất Nhà nước quyết định phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp giá thị trường”, nhưng điều luật này chỉ “tuyệt vời trên giấy”.
Ông Đức phân tích điều khoản này cho phép cơ quan nhà nước áp giá đền bù cho dân thấp, chỉ bằng một phần nhỏ giá thực tế nhưng họ vẫn có thể nói đã làm đúng luật, đã phù hợp rồi...
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng quy định “xác định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường” là rất chung chung. Theo ông Võ, thực tế doanh nghiệp phải tính lợi cho mình, người bị thu hồi đất cũng phải tính lợi cho bản thân và Nhà nước cũng phải tính thu ngân sách. Do đó, Luật đất đai đang được sửa đổi cần minh bạch để đảm bảo quyền lợi người dân và chống tham nhũng.
Ngoài ra, cần quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị thu hồi. Thực tế hiện nay doanh nghiệp và Nhà nước mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thỏa thuận giá đền bù, thậm chí nhiều công trình trọng điểm quốc gia chậm tiến độ chỉ vì giải phóng mặt bằng. Nên theo ông Võ, cần áp dụng cơ chế lấy ý kiến công khai, nếu 2/3 cộng đồng nhất trí với một mức giá thì sẽ áp dụng mức giá đó, 1/3 còn lại sẽ buộc phải chấp nhận mức giá được đa số công nhận...
Nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu - cho rằng chỉ khi tái cơ cấu ngân hàng hoàn thành cơ bản thì “mạch máu tiền mới được khơi thông” và thị trường bất động sản mới hồi phục. Tuy nhiên theo ông Hiệp, một trong những giải pháp để bán được sản phẩm bất động sản là phải giảm giá nhưng các doanh nghiệp dù muốn cũng khó vì giá đất quá cao.
Theo ông Trần Văn Tần – Trưởng phòn Tín dụng (Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước), thị trường bất động sản trong thời gian qua là một điểm nhấn quan trọng trong bức tranh kinh tế Việt Nam. Sự phục hồi và phát triển ổn định của thị trường bất động sản sẽ tạo ra sự lan toả và có tác động tích cực đến nền kinh tế. Vì vậy, trong năm 2013 và những năm tiếp theo để giúp thị trường “ấm“ lên cần phối hợp đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó ngành ngân hàng cần tập trung vào các nội dung gồm:
Thứ nhất là bài toán kỳ hạn của “luồng“ vốn đầu tư cho bất động sản. Theo ông Tần, nhu cầu về nhà ở cho 88 triệu người đân Việt nam là rất lớn, tuy nhiên cầu có khả năng thanh toán theo mặt bằng giá bất động sản hiện nay là hạn chế vì vậy cần có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính khác cho người dân.
Thứ hai, nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trên thị trường thường có thời hạn dài, trong khi đó ngân hàng lại thiếu các nguồn vốn dài hạn để đáp ứng cho các nhu cầu này, do đó cần có những công cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung dài hạn.
Thứ ba là các công cụ mà các nước thường áp dụng là thành lập các Quỹ tiết kiệm về nhà ở và hình thành Cơ quan tái thế chấp nhà ở quốc gia.
Theo ông Tần, năm 2013, ngành ngân hàng tiếp tục đầu tư cho xây dựng nhà ở và thị trường bất động sản, tập trung nguồn vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xã hội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
"Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặp khó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê... Tất cả những biện pháp đó sẽ là góp phần giải quyết một cách cơ bản các vấn đề của thị trường đặt ra trong tương lai trung hạn", ông Tần cho biết!
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản hầu hết đều bị thua lỗ, có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tốn kho rất lớn và không bán được. Tình hình thị trường bất động sản là hệ quả của một thời gian dài diễn biến tự phát, lệch pha, yếu tố đầu cơ không minh bạch, không ổn định và phát triển thiếu bền vững.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, mặt tích cực của thị trường bất động sản hiện nay là giá cả bất động sản đang quay trở về giá trị thực của nó. Đây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt. Người dân có điều kiện và có lợi thể để chọn mua đất nền dự án, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn; Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản là một ngành sản xuất nền tảng của nền kinh tế.
3 kiến nghị lớn của các doanh nghiệp bất động sản Tp.HCM, theo ông Châu bao gồm: kiến nghị có chính sách tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở đặc biệt là người mua căn nhà đầu tiên, hoặc đang ở chật hẹp (có diện tích ở bình quân dưới 5m2/người/hộ) muốn mua thêm căn nhà thứ hai để cải thiện điều kiện ở với lãi suất ưu đãi; Tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản được vay tín dụng để kinh doanh bất động sản; Nới rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại để tăng “cầu” và góp phần làm hồi phục thị trường bất động sản.
Ông Đức phân tích điều khoản này cho phép cơ quan nhà nước áp giá đền bù cho dân thấp, chỉ bằng một phần nhỏ giá thực tế nhưng họ vẫn có thể nói đã làm đúng luật, đã phù hợp rồi...
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường, cho rằng quy định “xác định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường” là rất chung chung. Theo ông Võ, thực tế doanh nghiệp phải tính lợi cho mình, người bị thu hồi đất cũng phải tính lợi cho bản thân và Nhà nước cũng phải tính thu ngân sách. Do đó, Luật đất đai đang được sửa đổi cần minh bạch để đảm bảo quyền lợi người dân và chống tham nhũng.
Ngoài ra, cần quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị thu hồi. Thực tế hiện nay doanh nghiệp và Nhà nước mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thỏa thuận giá đền bù, thậm chí nhiều công trình trọng điểm quốc gia chậm tiến độ chỉ vì giải phóng mặt bằng. Nên theo ông Võ, cần áp dụng cơ chế lấy ý kiến công khai, nếu 2/3 cộng đồng nhất trí với một mức giá thì sẽ áp dụng mức giá đó, 1/3 còn lại sẽ buộc phải chấp nhận mức giá được đa số công nhận...
Nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu - cho rằng chỉ khi tái cơ cấu ngân hàng hoàn thành cơ bản thì “mạch máu tiền mới được khơi thông” và thị trường bất động sản mới hồi phục. Tuy nhiên theo ông Hiệp, một trong những giải pháp để bán được sản phẩm bất động sản là phải giảm giá nhưng các doanh nghiệp dù muốn cũng khó vì giá đất quá cao.
Theo ông Trần Văn Tần – Trưởng phòn Tín dụng (Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước), thị trường bất động sản trong thời gian qua là một điểm nhấn quan trọng trong bức tranh kinh tế Việt Nam. Sự phục hồi và phát triển ổn định của thị trường bất động sản sẽ tạo ra sự lan toả và có tác động tích cực đến nền kinh tế. Vì vậy, trong năm 2013 và những năm tiếp theo để giúp thị trường “ấm“ lên cần phối hợp đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó ngành ngân hàng cần tập trung vào các nội dung gồm:
Thứ nhất là bài toán kỳ hạn của “luồng“ vốn đầu tư cho bất động sản. Theo ông Tần, nhu cầu về nhà ở cho 88 triệu người đân Việt nam là rất lớn, tuy nhiên cầu có khả năng thanh toán theo mặt bằng giá bất động sản hiện nay là hạn chế vì vậy cần có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính khác cho người dân.
Thứ hai, nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư và người mua nhà trên thị trường thường có thời hạn dài, trong khi đó ngân hàng lại thiếu các nguồn vốn dài hạn để đáp ứng cho các nhu cầu này, do đó cần có những công cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung dài hạn.
Thứ ba là các công cụ mà các nước thường áp dụng là thành lập các Quỹ tiết kiệm về nhà ở và hình thành Cơ quan tái thế chấp nhà ở quốc gia.
Theo ông Tần, năm 2013, ngành ngân hàng tiếp tục đầu tư cho xây dựng nhà ở và thị trường bất động sản, tập trung nguồn vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xã hội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
"Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặp khó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê... Tất cả những biện pháp đó sẽ là góp phần giải quyết một cách cơ bản các vấn đề của thị trường đặt ra trong tương lai trung hạn", ông Tần cho biết!
(Theo Đầu tư)
