Doanh nghiệp địa ốc phá sản, ai hưởng lợi?
Rate this posting:{[['
']]}
']]}
Tin Tức
Add to Cart
Theo Báo Đất Việt
 |
| Đánh thuế tiền gửi tiết kiệm, bất động sản chưa chắc đã có lợi |
'Nếu các doanh nghiệp bất động sản phá sản, các tổ chức lớn mới là những người có nhiều cơ hội mua được bất động sản với giá rẻ và sau đó sẽ bán lại cho người dân với giá cao hơn', ông Nguyễn Đức Độ, Phó Viện trưởng Viện kinh tế, Tài Chính – Học viện Tài chính phân tích.
Kêu khó để được giúp
Trong một báo cáo tổng kết cuối năm của Bộ xây dựng, tính đến 31/12/2012, số doanh nghiệp bất động sản kinh doanh có lãi vẫn chiếm phần lớn số doanh nghiệp đang hoạt động. Dù thông tin này ngay lập tức bị bác bỏ nhưng sau đó, kết quả niêm yết trên sàn chứng khoán lại một lần nữa chứng minh con số trên.
Ông bình luận như thế nào về thông tin trên? Và trong khi có hàng loạt động thái hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản như: rậm rịch thành lập quỹ nhà ở, đề nghị cho bán nhà xã hội trước thời hạn, chuyển nhà thương mại thành nhà xã hội… như hiện nay, liệu có phải Nhà nước đang ưu tiên hỗ trợ người có lãi?
Ông Nguyễn Đức Độ: Chúng ta hãy thử hình dung rằng, có một doanh nghiệp BĐS lúc đầu có số vốn tự có là 1 tỷ đồng và sau một thời gian kinh doanh thành công, số vốn tự có của doanh nghiệp tăng lên mức 5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, doanh nghiệp này không dừng lại ở đó mà tham gia vào một dự án tham vọng hơn. Doanh nghiệp vay ngân hàng thêm 10 tỷ đồng (để đơn giản ở đây chưa tính đến lãi suất) với hy vọng sau một thời gian đầu tư sẽ bán được dự án với giá 20 tỷ đồng, tức là sẽ có lãi 5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, điều không may là khi doanh nghiệp đang trong quá trình thực hiện đầu tư, thì thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng và giá bất động sản liên tục giảm. Trong bối cảnh như vậy, sẽ không có một cái giá chính xác để xác định giá trị của dự án cũng như mức lỗ/lãi của doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp sử dụng mức giá bán dự án được dự kiến lúc ban đầu để lập báo cáo tài chính, họ vẫn lãi to. Nếu mức giá giảm 20%, họ vẫn có lãi. Nếu mức giá giảm 30%, họ sẽ bị lỗ trong dự án mới nhất này, nhưng vẫn còn lãi nếu xét cả quá trình kinh doanh bất động sản từ trước tới nay.
Nhưng nếu giá bán giảm tới 50%, thì doanh nghiệp sẽ bị phá sản. Còn khi mức giảm giá lên trên 50%, các ngân hàng cũng sẽ bị thiệt hại, bởi giá bán dự án thấp hơn phần doanh nghiệp đi vay ngân hàng.
Như vậy, việc các doanh nghiệp BĐS lỗ hay lãi phụ thuộc vào mức giảm giá BĐS nhiều hay ít. Khi trên thị trường không có mức giá nào (do thị trường bị đóng băng), các doanh nghiệp BĐS sẽ tự xác định một cái giá.
Thông thường, các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp niêm yết, một mặt, muốn báo cáo lãi để giá cổ phiếu không bị giảm và họ có thể tiếp tục vay vốn ngân hàng (ngân hàng cũng có thể muốn doanh nghiệp BĐS báo cáo lãi để che giấu nợ xấu). Tuy nhiên, mặt khác, họ lại muốn kêu lỗ để được nhận sự hỗ trợ từ Nhà nước.
Việc Nhà nước có quyết định hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS hay không cần tính đến mức độ giảm giá BĐS. Nếu mức giảm giá được dự báo chỉ khoảng 20-30%, thì Nhà nước nên để thị trường tự giải quyết. Nhưng nếu mức giảm giá lên đến 50-60%, như kinh nghiệm của nhiều nước đã cho thấy, thì sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết.
Khi mức giá BĐS giảm mạnh, việc để thị trường tự giải quyết có thể đảm bảo được tính “công bằng”, tức là “ai làm, người đó chịu”, nhưng xét trên khía cạnh hiệu quả của cả nền kinh tế, thì cần phải cân nhắc. Nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản hàng loạt, các ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, nội thất… sẽ bị ảnh hưởng mạnh.
Nếu giá BĐS giảm mạnh, giá trị tài sản thế chấp của các khoản vay ngân hàng sẽ không còn đủ để đảm bảo sự an toàn của các khoản vay đó và các ngân hàng có thể tăng đòi nợ, hạn chế cho vay, làm cho quy mô tín dụng bị thu hẹp, làm tăng nợ xấu, thất nghiệp …
Không đạt được mục đích
Về khía cạnh tài chính ngân hàng, đề xuất giao dịch thông qua tài khoản đang dự định áp dụng ngày 1/7 tới đây vẫn khiến người dân băn khoăn vì rõ ràng là tạo ưu thế lớn cho ngân hàng. Mới đây, Hiệp hội BĐS TP.HCM đề nghị đánh thuế thu nhập trên tiền lãi gửi tiết kiệm để người dân đầu tư vào bất động sản. Quan điểm của ông về đề xuất trên như thế nào? Theo ông, tại sao Hiệp hội BĐS có thể đưa ra một đề xuất chỉ có lợi về mình, kinh doanh yếu kém thì buộc nhân dân phải giúp mình vượt khó như vậy?
Về đề xuất đánh thuế thu nhập từ tiền gửi ngân hàng trên 500 triệu đồng của Hiệp hội BĐS TP. HCM, các chuyên gia cũng như người dân đã bình luận nhiều trong mấy ngày qua và các bình luận cũng đã rất đầy đủ rồi. Dưới góc độ chuyên môn, tôi không muốn bình luận về động cơ tốt - xấu của đề xuất.
Ông Nguyễn Đức Độ
|
Tôi chỉ muốn nhắc lại một điều đã được nói nhiều: đó là, hệ thống ngân hàng có một nhiệm vụ quan trọng là thu hút tiền nhàn rỗi của những người không có (hoặc chưa có) khả năng kinh doanh để chuyển cho những người có khả năng kinh doanh nhưng không có đủ tiền.
Chính vì vậy, khi bản thân những người có tiền tiết kiệm không gửi ngân hàng nữa, phần lớn trong số họ sẽ không đầu tư sản xuất, kinh doanh mà sử dụng số tiền đó để mua vàng, USD…tức là một phần không nhỏ của dòng tiền bị rút ra sẽ chảy vào các thị trường đầu cơ. Trong khi đó, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, trong đó có cả các doanh nghiệp BĐS sẽ lại bị thiếu tiền do khó vay hơn từ hệ thống ngân hàng.
Nói tóm lại, đề xuất đánh thuế thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm nhằm hướng dòng tiền vào sản xuất kinh doanh sẽ không đạt được mục đích. Nếu chúng ta muốn hướng dòng tiền vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thì có thể thực hiện thông qua việc hạn chế các ngân hàng cho vay vào các lĩnh vực đầu cơ không được khuyến khích.
Nếu xét một cách khách quan, đề xuất nói trên chỉ thuộc dạng, khó thì tôi kêu, làm hay không là chuyện của Nhà nước. Tuy nhiên, trong bối cảnh dồn sức cứu bất động sản ngày nay người dân lo ngại là một quyết định vô lý như vậy có khi sẽ lại được thông qua. Ông có đồng cảm với băn khoăn của người dân hay không?
Đề xuất đánh thuế thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm này sẽ không đem lại lợi ích cho ai, kể cả các doanh nghiệp BĐS. Chính vì vậy, tôi tin rằng nó sẽ không được Nhà nước thông qua.
Nhiều chuyên gia kinh tế đã phản ánh thực trạng, doanh nghiệp vừa và nhỏ đang kinh doanh được thì không thể tiếp cận được với nguồn vốn vay có lãi suất hợp lý ở ngân hàng. Trong khi bất động sản hễ kêu là được hỗ trợ. Thực tế này có phản ánh biểu hiện của lợi ích nhóm hay không và tại sao?
Hiện tại, theo tôi được biết, các ngân hàng đang “thừa tiền” và cũng rất muốn tìm các doanh nghiệp tốt để cho vay. Nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được nguồn vốn, thì có thể là do họ không đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng.
Các số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong giai đoạn bùng nổ tín dụng vừa qua, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, trong đó chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng đã vay nợ rất nhiều để đầu tư vào khoản mục “tài sản cố định và đầu tư tài chính dài hạn”. Như vậy, rất có thể nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng đầu tư BĐS và đang bị kẹt, dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Cứu nền kinh tế, Nhà nước nên trợ giá cho người mua BĐS
Đứng ở góc độ chuyên gia kinh tế tài chính, ông đánh giá như thế nào về hàng loạt những biện pháp giải cứu nền kinh tế hiện nay? Nếu được, ông có đề xuất gì cho Chính phủ?
Để giải cứu nền kinh tế, phải giải quyết được vấn đề nợ xấu để khơi thông tín dụng, và để giải quyết vấn đề nợ xấu, Nhà nước phải có những trợ giúp nhất định đối với thị trường bất động sản.
Vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là giá đang cao và không ai muốn mua, nhưng nếu bán theo giá mà các nhà đầu tư muốn mua, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị phá sản. Nói cách khác là cung cầu không gặp nhau.
Và khi các doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có tiền trả nợ ngân hàng, thì nợ xấu sẽ gia tăng và kéo theo nhiều hệ lụy khác, bởi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp BĐS là tương đối cao.
Chỉ khi có sự trợ giá của Nhà nước, thì mới có thể tìm được một mức giá mà người mua và người bán gặp nhau. Chính phủ phải tính toán quy mô trợ giá để tìm được “mức giá vàng”. Mức giá này phải đủ thấp để các nhà đầu tư mới vào BĐS có lãi, người dân mua được nhà với mức giá hợp lý và các doanh nghiệp BĐS cũ phải chịu một số trách nhiệm nhất định, nhưng cũng không quá thấp và khiến các doanh nghiệp BĐS này bị phá sản hàng loạt.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, Nhà nước càng can thiệp sớm và quyết liệt bao nhiêu, thì cái giá phải trả sẽ càng thấp bấy nhiêu, bởi điều này giúp củng cố lòng tin trên thị trường.
Cái khó nhất hiện nay là Nhà nước cần giải thích để người dân hiểu rằng, các chính sách trợ giúp thị trường BĐS là vì lợi ích chung của nền kinh tế, chứ không phải vì lợi ích riêng của một nhóm nào. Nhiều người cho rằng, để thị trường tự giải quyết, thì người dân sẽ mua được nhà giá rẻ. Điều này là không chắc chắn. Nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, các tổ chức lớn mới là những người có nhiều cơ hội mua được BĐS với giá rẻ và sau đó sẽ bán lại cho người dân với giá cao hơn.
Xin cảm ơn ông!
Chính vì vậy, khi bản thân những người có tiền tiết kiệm không gửi ngân hàng nữa, phần lớn trong số họ sẽ không đầu tư sản xuất, kinh doanh mà sử dụng số tiền đó để mua vàng, USD…tức là một phần không nhỏ của dòng tiền bị rút ra sẽ chảy vào các thị trường đầu cơ. Trong khi đó, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, trong đó có cả các doanh nghiệp BĐS sẽ lại bị thiếu tiền do khó vay hơn từ hệ thống ngân hàng.
Nói tóm lại, đề xuất đánh thuế thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm nhằm hướng dòng tiền vào sản xuất kinh doanh sẽ không đạt được mục đích. Nếu chúng ta muốn hướng dòng tiền vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thì có thể thực hiện thông qua việc hạn chế các ngân hàng cho vay vào các lĩnh vực đầu cơ không được khuyến khích.
Nếu xét một cách khách quan, đề xuất nói trên chỉ thuộc dạng, khó thì tôi kêu, làm hay không là chuyện của Nhà nước. Tuy nhiên, trong bối cảnh dồn sức cứu bất động sản ngày nay người dân lo ngại là một quyết định vô lý như vậy có khi sẽ lại được thông qua. Ông có đồng cảm với băn khoăn của người dân hay không?
Đề xuất đánh thuế thu nhập từ tiền gửi tiết kiệm này sẽ không đem lại lợi ích cho ai, kể cả các doanh nghiệp BĐS. Chính vì vậy, tôi tin rằng nó sẽ không được Nhà nước thông qua.
Nhiều chuyên gia kinh tế đã phản ánh thực trạng, doanh nghiệp vừa và nhỏ đang kinh doanh được thì không thể tiếp cận được với nguồn vốn vay có lãi suất hợp lý ở ngân hàng. Trong khi bất động sản hễ kêu là được hỗ trợ. Thực tế này có phản ánh biểu hiện của lợi ích nhóm hay không và tại sao?
Hiện tại, theo tôi được biết, các ngân hàng đang “thừa tiền” và cũng rất muốn tìm các doanh nghiệp tốt để cho vay. Nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được nguồn vốn, thì có thể là do họ không đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng.
Các số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, trong giai đoạn bùng nổ tín dụng vừa qua, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh, trong đó chủ yếu là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng đã vay nợ rất nhiều để đầu tư vào khoản mục “tài sản cố định và đầu tư tài chính dài hạn”. Như vậy, rất có thể nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng đầu tư BĐS và đang bị kẹt, dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng.
Cứu nền kinh tế, Nhà nước nên trợ giá cho người mua BĐS
Đứng ở góc độ chuyên gia kinh tế tài chính, ông đánh giá như thế nào về hàng loạt những biện pháp giải cứu nền kinh tế hiện nay? Nếu được, ông có đề xuất gì cho Chính phủ?
Để giải cứu nền kinh tế, phải giải quyết được vấn đề nợ xấu để khơi thông tín dụng, và để giải quyết vấn đề nợ xấu, Nhà nước phải có những trợ giúp nhất định đối với thị trường bất động sản.
Vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là giá đang cao và không ai muốn mua, nhưng nếu bán theo giá mà các nhà đầu tư muốn mua, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị phá sản. Nói cách khác là cung cầu không gặp nhau.
Và khi các doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có tiền trả nợ ngân hàng, thì nợ xấu sẽ gia tăng và kéo theo nhiều hệ lụy khác, bởi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp BĐS là tương đối cao.
Chỉ khi có sự trợ giá của Nhà nước, thì mới có thể tìm được một mức giá mà người mua và người bán gặp nhau. Chính phủ phải tính toán quy mô trợ giá để tìm được “mức giá vàng”. Mức giá này phải đủ thấp để các nhà đầu tư mới vào BĐS có lãi, người dân mua được nhà với mức giá hợp lý và các doanh nghiệp BĐS cũ phải chịu một số trách nhiệm nhất định, nhưng cũng không quá thấp và khiến các doanh nghiệp BĐS này bị phá sản hàng loạt.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, Nhà nước càng can thiệp sớm và quyết liệt bao nhiêu, thì cái giá phải trả sẽ càng thấp bấy nhiêu, bởi điều này giúp củng cố lòng tin trên thị trường.
Cái khó nhất hiện nay là Nhà nước cần giải thích để người dân hiểu rằng, các chính sách trợ giúp thị trường BĐS là vì lợi ích chung của nền kinh tế, chứ không phải vì lợi ích riêng của một nhóm nào. Nhiều người cho rằng, để thị trường tự giải quyết, thì người dân sẽ mua được nhà giá rẻ. Điều này là không chắc chắn. Nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, các tổ chức lớn mới là những người có nhiều cơ hội mua được BĐS với giá rẻ và sau đó sẽ bán lại cho người dân với giá cao hơn.
Xin cảm ơn ông!
Tác giả: Nguyễn Vũ (thực hiện)
